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실제 손해배상금의 대부분은 눈에 보이지 않는 하자에서 발생하므로, 입주민은 정확한 진단과 대응 전략을 갖추셔야 합니다.

최근 들어 아파트 입주민들이 건설사 등을 상대로 제기하는 '하자 소송'이 급증하고 있는 가운데, 법률사무소 근본의 오영호 변호사가 MTN 머니투데이 <비즈정보>에 출연해 아파트 하자 소송의 쟁점과 유의사항, 그리고 실질적인 대응 방안을 전했습니다.

오 변호사는 하자에 대해 "건물의 벽·기둥·지붕 등 내력 구조부 하자와 그 외 시설 공사에 대한 하자로 나뉜다"고 설명하며, 사업주체인 시행사, 시공사, 보증사는 법에서 정한 담보책임 기간 내에 하자가 발생할 경우 보수하거나 손해배상을 해야 할 의무가 있다고 강조했습니다. 

이어 "보통은 입주자대표회의가 원고가 되어 이들을 상대로 손해배상청구 소송을 제기하게 된다"고 설명했습니다.

오 변호사는 하자 소송을 준비할 때 가장 먼저 해야 할 일로 "내 아파트에 어떤 하자가 있는지를 면밀히 진단하는 것"을 꼽았습니다. 전문 진단업체나 변호사의 도움을 받아 '하자 예비진단'을 실시하고, 그 결과를 바탕으로 소송을 제기하는 것이 통상적인 절차라고 설명했습니다.

많은 입주민들이 타일 균열, 누수, 결로 등 눈에 보이는 하자, 즉 '사용 검사 후의 하자'만을 문제로 인식하는 것에 대해, 오 변호사는 "실제 인정되는 손해배상금의 약 60~70%는 눈에 보이지 않는 '사용검사 전 하자'에서 나온다"고 지적했습니다. 그러면서 설계 기준에 미달하는 철근 시공, 흡음재 누락, 액체방수의 두께 부족, 저품질 자재 시공 등과 같은 설계 도면이나 법령의 기준을 지키지 않은 사례를 예로 들며 "이러한 미시공 또는 변경시공이라고 불리는 하자들은 보수는 어렵지만 손해배상은 반드시 받아야 하는 유형"이라고 강조했습니다. 

즉 눈에 보이지 않는 하자의 경우에도 하자가 존재할 수 있다는 사실을 인지하고 법률전문가와 전문진단업체의 도움을 받는 것이 필수적이라고 조언했습니다. 

또한 하자 소송에 있어서 '기간 제한'의 중요성도 언급했습니다.

"하자에 따라 담보책임 기간, 즉 제척기간이 정해져 있는데, 예를 들면 공동주택관리법에서는 타일, 주방기구, 가전제품과 같은 마감공사는 2년, 창호·조경공사는 3년, 방수공사는 5년"으로 규정하고 있다는 점을 언급했습니다.

게다가 제척기간은 각 세대에 전속되는 전유부분의 경우에는 입주자가 인도를 받은 날을 기준으로, 공용부분은 사용검사일을 기준으로 하는 등 전유부분인지 공용부분인지에 따라 기산점이 다르므로, 이 기간이 지나면 더 이상 책임을 물을 수 없기 때문에 하자의 시점과 위치가 전유부분인지 공용부분인지 정확히 파악하는 것이 매우 중요하다고 강조했습니다.

아울러 소송 과정에서의 정보 격차 문제도 지적했습니다.

"입주민은 하자의 정확한 내용을 파악하기 어렵지만, 사업주체는 이를 알고도 비협조적인 경우가 많다"며, 결국 정보의 비대칭성으로 인해 입주민이 불리해질 수밖에 없다고 말했습니다. 그러면서 "전문가의 도움 없이 하자 소송을 진행하다 보면 하자진단 방식, 하자보수보증금 청구, 채권양도 등의 절차에서 많은 혼란을 겪게 된다"고 덧붙였습니다.

실제로 전국 약 2만 개 아파트 단지 중 하자 소송을 제기한 곳은 1천 개에 불과하다는 점도 언급했습니다. 오 변호사는 "전문성 부족, 사업주체와의 로비 등으로 인해 입주민들이 실질적 피해를 보고 있는 것이 현실"이라며, "따라서 반드시 법률 전문가와 함께 하시는 것이 좋다"고 강조했습니다.

법률사무소 근본만의 상담 방식에 대해서도 설명했습니다. 그는 "저와 공동대표 우주경 변호사 모두 대형 로펌 출신으로, 대형 로펌에서 중요 고객에게 제공하는 수임 제안서 서비스를 일반 상담에도 적용하고 있다"고 밝혔습니다. 즉, 이는 의뢰인이 방문하기 전 사건 내용을 미리 파악하고 회의자료 수준의 '사건 제안서'를 준비해 상담에 임하는 방식입니다. 

오 변호사는 "'무슨 일이 있으셨나요?'라는 질문으로 시작하는 상담이 아니라, 이미 상황 분석과 대응방안이 정리된 상태에서 상담이 시작된다"며 이러한 접근이 높은 만족도로 이어지고 있다고 덧붙였습니다.

끝으로 그는 향후 계획에 대해 "규모 확대보다는 내실 있는 법률 서비스를 제공하는 것이 저희의 방향"이라며, "부동산, 건설, 임대차, 상속 등 다양한 분야에서 변호사를 찾기 전 '법률사무소 근본'이 먼저 떠오를 수 있도록 앞으로도 최선을 다하겠다"는 포부를 밝혔습니다.

법률사무소 근본은 하자 진단부터 소송까지 전문적인 대응을 통해 입주민의 권리를 지켜드리고 있습니다.

 아파트 하자 문제로 어려움을 겪고 계시다면, 지금 바로 상담을 통해 법률적 해결 방안을 모색해보시기 바랍니다.