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윤혜연 변호사는 2024년 12월 18일자 법률신문에 상가분양 계약취소 소송의 법적 쟁점에 관해 칼럼을 기고하였습니다.

윤혜연 변호사(법률사무소 근본)는 상가분양 계약 해제 분쟁이 증가하는 현실을 반영하여, 법원이 분양계약 취소를 판단하는 기준과 최근 판례 동향을 분석하고, 고지·설명의무 및 브랜드 입점 관련 기망행위 등에 대한 법적 해석을 설명하였습니다.

몇 년 전, 다량의 부동산금융을 기반으로 시행사들이 건물을 지으며 자영업자들에게 중도금 무이자 대출, 임차인 확보 등의 유리한 조건을 제시해 분양계약을 유도하는 일이 많았다. 그러나 준공 시점에 이르러 금리 상승, 부실공사, 경기 악화로 공실이 늘어나면서 잔금 부담으로 어려움을 겪는 수분양자들이 분양계약 취소 소송을 제기하는 사례가 잇따르고 있다.

법원은 분양계약 취소 여부를 판단할 때, (i) 계약 당시 제공된 정보와 준공 후 실제 상태의 차이, (ii) 각 변경사항이 분양가 책정에 반영되어 유사 호실보다 저렴하게 공급되었는지 여부, (iii) 고지·설명의무가 계약서 글자 크기와 안내 위치 등을 포함하여 제대로 이행되었는지 여부 등을 종합적으로 검토한다.

최근 상가분양계약서에 층고를 명시하는 사례가 늘고 있다. 층고는 과거에는 중요하게 다뤄지지 않았으나, 최근에는 상가의 경제적 가치를 좌우하는 요소로 평가되고 있다. 실제 완공된 층고가 광고된 높이보다 현저히 낮아 개방감과 경제적 가치를 저하시킨 경우, 계약취소를 인정하는 판결이 나오고 있다. 이와 유사하게, 노출성과 접근성을 강조한 ‘스트리트형 상가’로 홍보했으나 상가 전면부에 9m 높이 방음벽이 설치되어 가시성이 크게 감소된 경우도 분양계약 취소 사유로 인정되었다. 

한편 상가 전유부분(專有部分) 내부에 유수검지장치실로 들어가는 출입문이 설치되어 전유 면적 활용에 제약이 생긴 경우에도, 고지·설명의무가 제대로 이행되지 않았다면 분양계약 취소가 가능하다는 법원의 판단이 존재한다. 기둥의 경우에도 예상치 못한 형태로 공간 활용에 치명적인 제약을 주거나 내부 개방감을 저해하는 등 경제적 가치에 영향을 미치면 계약취소가 인정된다. 반면, 법원은 상가 바닥에 설치된 익스팬션 조인트에 대해서는 건물 안전을 위한 필수 요소라는 점과 추가 공사를 통해 개선이 가능하다는 점을 들어 손해배상은 인정하되, 계약취소까지는 허용하지 않았다.

올해 11월에 선고된 판결(2023가단5449099)에서는 분양계약의 다량화와 정보 비대칭성을 감안하여, 분양대행사 직원은 준공 이전에 체결한 분양계약의 경우 준공 이후의 분양·임차계약보다 더 높은 수준의 설명의무를 부담한다고 명확히 판시하였다. 이와 더불어 최신 판례들은 ‘구체적인 시공사항이 변동될 수 있으며 수분양자들은 이에 대해 이의를 제기할 수 없다’는 일반적 면책 문구만으로 시행사가 책임을 면할 수 없다는 입장을 취하고 있다. 특히, 설계 변경이나 위치·층고·출입구·방음벽·기둥 등에 대한 정보는 분양대금 책정과 계약 체결에 결정적 영향을 줄 수 있는 만큼, 더욱 철저한 고지와 설명이 필요하다는 입장이 강화되고 있다.

그렇다면 브랜드 입점을 내세운 홍보로 분양계약을 체결한 경우는 어떨까. 법원은 단순한 브랜드 “입점 계획” 홍보는 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 허용될 수 있다고 본다. 그러나 “입점 확정”으로 오인하게 하는 기망적 행위에 대해서는 엄격히 판단하면서 계약취소를 인정하고 있다.

다만 올해 11월에 선고된 판결(2023가단5407033)에서는 특정 브랜드 입점의 확정을 과장하여 홍보했음에도 수분양자들이 “브랜드 책임유치에 관하여 별도로 약속받은 사실이 없다”는 취지의 확인서를 작성했다는 이유로 계약취소가 불가하다고 판단하였다. 그러나 이 판결은 시행사의 면책 문구로 책임을 면제받기 어렵다는 최신 판례 입장과는 다소 상충된 판시로, 반박의 여지를 남겨두었다고 볼 수 있다.

상가분양 계약과 관련하여 계약취소나 시행사의 부당한 분양 행위 관련 분쟁이 있으신 경우,

법률사무소 근본과 상담하시기 바랍니다.

https://www.lawtimes.co.kr/opinion/203821

<법률신문, 상가분양 계약 취소의 핵심 쟁점>