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윤혜연 변호사는 2025년 2월 22일자 법률신문에 공인중개사의 설명의무와 손해배상 책임에 관한 칼럼을 기고하였습니다.

윤혜연 변호사(법률사무소 근본)는 최근 판례 및 시행령 개정을 중심으로 공인중개사의 설명·확인의무 강화 흐름과 그에 따른 손해배상책임 범위에 대해 분석하고, 중개대상물 확인·설명서 작성의 실무상 중요성을 강조하였습니다.

공인중개사법 제30조 제1항에 따르면, 공인중개사가 고의 또는 과실로 인해 거래당사자에게 재산상 손해를 발생시킨 경우 이를 배상할 책임이 있다. 그러나 해당 규정만으로는 공인중개사의 구체적인 설명·확인의무의 범위를 명확히 파악하기 어렵다. 아래에서는 최근 판례 동향을 통해 이를 구체적으로 살펴보고자 한다.

대법원 2024. 9. 12. 선고 2024다239364 판결은, 매수인이 임대차보증금 반환채무를 인수한 사례에서, 채무인수의 법적 성격을 판단하는 행위는 ‘법률사무’에 해당하므로 이를 조사·확인할 의무는 없다고 보아 중개인의 손해배상책임을 부정하였다.

이에 반해, 대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결은 다가구주택 중개 시 공인중개업자에게 더욱 높은 주의의무를 요구하였다. 단순한 등기부상 권리관계 확인만으로는 부족하며, 임대인을 통해 다른 임차인의 보증금과 임대차기간을 확인해야 한다고 판시했다. 특히, 임대인이 자료 제공을 거부한 경우에도 보증금 변동 가능성이나 소액임차인의 존재 가능성을 충분히 설명했어야 한다고 보아, 중개사에게 3600만 원의 손해배상책임을 인정하였다.

그 밖에도, 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결에서는 대리인이 있는 경우, 위임장과 인감증명서를 통해 적법한 대리권이 있는지 조사·확인하지 않은 공인중개업자에게 손해배상책임을 인정하였다. 또한, 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결은 부동산을 처분하려는 사람이 실제 권리자인지 확인할 의무가 있으며, 특히 매도의뢰인이 모르는 사람일 경우 등기권리증 소지 여부 및 그 내용을 반드시 확인해야 한다고 판시하였다.

하자에 대해 제대로 고지하지 못한 경우는 어떨까. 대전지방법원 천안지원 2023. 1. 27. 선고 2020가합102696 판결에서는, 비 오는 날에만 확인 가능한 ‘누수 하자’는 중개사가 식별하기 어렵다는 점과, 당시 상태를 반영한 중개대상물 확인·설명서가 작성되고 매수인이 날인한 점을 근거로 손해배상책임을 부정하였 다.

위와 같은 판례를 종합하면, 소송으로 이어질 경우 중개대상물 확인·설명서는 공인중개인이 의뢰인에게 다양한 가능성을 고지했음을 입증하는 핵심 증거가 된다. 따라서 이를 철저히 작성하는 것이 중요하다.

대구지방법원 2022. 4. 15. 선고 2021나311867 판결에서는, 임대인이 자료 제출을 거부하는 이례적인 상황에서 중개사가 단순히 ‘자료 제출 불응’이라고만 기재하는 것은 부족하다고 보았다. 중개인은 자료 확인이 불가능할 경우 발생할 수 있는 보증금 회수의 위험성을 충분히 설명하고, 이를 중개대상물 확인설명서에 명확히 기재해야 한다고 판시하 였다.

한편, 임대차계약의 특약사항에 ‘보증금을 돌려받지 못할 수도 있다’는 취지를 기재하더라도, 중개인이 면책되는 것은 아니며, 이는 오히려 공인중개사의 역할을 포기한 것과 다름없다고 판시하였다.

2024년 7월부터 시행된 공인중개사법 시행령은 중개사의 확인의무를 대폭 강화했다. 기존 등기사항증명서·토지대장·건축물대장 이외에도 ① 확정일자 부여 현황, ② 국세 및 지방세 체납 정보, ③ 전입세대 확인서, ④ 최우선변제금, ⑤ 관리비내역을 중개대상물 확인·설명서에 반드시 기재하도록 의무화하였다.

이러한 법 개정과 함께 중개인의 책임을 강화하는 판례가 증가하고 있다. 중개인은 관련 자료를 요구하고 확인·설명할 의무가 있으며, 임차인이 위험을 인지하고 대비할 수 있도록 안내할 책임이 더욱 강조되고 있다는 점을 유의해야 할 것이다.

공인중개사의 설명의무 위반이나 중개 과정에서의 손해 발생으로 법적 대응이 필요하신 경우, 

법률사무소 근본과 상담하시기 바랍니다.

https://www.lawtimes.co.kr/opinion/205743

<법률신문, 책임 커지는 공인중개사, 설명이 곧 생명>